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  当然,对比全国其他“热点”城市而言,成都不论是房价的均价还是整体涨幅都要比其他热点城市低不少。成都近几次楼市调控政策的积极作用在于稳定市场预期,避免市场上出现恐慌性抢房的情况,稳定购房者的心态。本次成都楼市新政明确提出“严格防范投机炒房”,就是要把投机性购房和普通的购房进行区别对待。同时,也是未雨绸缪的防患于未然,减少本地楼市和金融系统的系统性风险,规避潜在的大幅波动。

  本次政策明确提出要严格审核首付款资金来源和严格审核购房人还款能力,有助于控制住房价上涨的势头。包括各种形式的信用贷款付首付,另一方面,所以,就是要防范本地楼市出现大幅波动的系统性风险。

  刘璐介绍,从3月底的厦门开始,到4月众多城市相继推出的升级版楼市新政中,出现了一个鲜明的新特点:在限购、限贷之后,限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。本次成都新政规定,“在成都住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让”。这种类似于证券市场“T+2”、“T+3”的限售政策,显然是一种楼市调控的新工具。“限售”的作用在于稳定市场,避免楼市投机资金“快进快出”式的操作手法,对楼市波动的短线风险可谓“打蛇打七寸”。而对于正常的自住型刚需和改善型需求而言,不会受到这种2到3年的限售政策的影响。

  由于住房的购买需要大量资金,所以住房贷款在其中发挥着极其重要的作用。首付比例越低,买房的“杠杆”就越高,就越能用较少的自有资金来撬动更大的资金以实现购房的目的。对于刚需型(首套房)的购房者而言,其购房和房贷需求应该予以保护。但是对于非刚需的购房需求而言,如果放任住房部门的杠杆比率过高,则会加大累积整个金融系统的风险。2008年造成重大损失和恶劣影响的美国次贷危机,其爆发的一个主要诱因就是住房部门和金融系统的杠杆比例太高。特别地,如果有大量的人把房产作为短线投机品,在高杠杆的情况之下,一旦抛售,就会引发危险的链式反应,甚至有可能引起整个住房部门和金融系统的系统性风险。在这个背景下,去年“9.30”以来,在全国多个城市推出的房地产调控政策中,都把以提高首付比例为核心措施的“限贷”作为重要的政策工具。在今年3月17日的北京楼市新政中,就明确规定二套房首付比例不低于60%(购买非普通自住房的首付款比例不低于80%)。

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  而对于严格审核首付来源的政策,刘璐表示,由于我国也在最近两年出现了一些类似于“首付贷”这样的金融创新产品,但其实际效果就是进一步的大幅降低了购房的首付比例。这对于盘活既有楼市库存、减少供需摩擦等都有积极的作用。虽然其表现形式各异,显然,本次新政也提到要敦促交付、惩治失信、净化楼市环境等问题,对于借助高杠杆的短线炒房资金而言,进而遏制炒房、降低杠杆。本次成都楼市新政的升级具有釜底抽薪的作用,

  4.12中午,成都再出房产限购政策,西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐表示,本次成都楼市调控新政在“3.23”政策的基础上又进行了一揽子的升级,“我对此并不感到意外。事实上,从去年‘9.30’以来,全国已经有超过45个城市出台了140余次各种各样的房地产调控政策,这充分体现了国家抑制房价过快上涨的决心和‘房子是拿来住的,不是拿来炒的’的态度。”

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